Opas asunnon ostajalle
Etsitkö uutta kotia? Mietityttääkö sinua jokin asunnon ostamisessa tai oletko pohtinut, mitä asunnonostoprosessiin sisältyy? Ei hätää! Tässä muutama vinkki asunnon ostajalle.
Mitä tulee ottaa huomioon ennen asunnon ostamista?
Asunnon ostaminen on aina suuri päätös. Kun lähdet etsimään uutta asuntoa, on hyvä pitää pari tärkeää asiaa mielessä. Olemme koonneet tähän huomioita, joita kannattaa pohtia ennen kuin ryhdyt etsimään sopivaa kotia toden teolla.
MIETI MITÄ HALUAT ASUMISELTA
Ennen asunnon ostamista on hyvä miettiä, mitä toivot asuinalueelta ja kodilta. Haluatko asua omakotitalossa vai kiinnostaako enemmän rivi- tai kerrostaloasuminen? Arvostatko sijainnissa enemmän luonnon rauhaa tai kaupungin vilskettä ja palveluita? Mitä kriteerejä löytyy pinta-alan, huoneiden määrän tai vaikkapa parvekkeen tai saunan suhteen.
Arkikielessä sanalla kiinteistö tai kiinteistökauppa tarkoitetaan usein omakotitaloa ja sen ostamista tai myymistä. Määritteenä kiinteistö tarkoittaa kuitenkin itsenäistä maanomistuksen yksikköä tai määräalaa. Tämä voi olla esimerkiksi tontti tai tila, jolla sijaitsee kiinteä rakennus tai rakennuksia. Selkokielellä selitettynä, mikäli ostat kiinteistön, ostat yleensä määräalan, johon kuuluu kiinteä rakennus tai rakennukset.
Kiinteistön, kuten omakotitalon omistajana vastaat kaikista ylläpitotoimista itse. Huoltotyöt sekä pihan hoidon työmäärä vievät oman aikansa, mutta olet toki myös oikeutettu päättämään kaikesta itse ja remontoimaan kotiasi vapaasti, pois lukien muutamia luvanvaraisia asioita. Omakotitalon ostamisessa tulee ottaa huomioon myös tontti, sen rajat ja mahdolliset ulkorakennukset, jotka kauppaan kuuluvat.
Huoneistoa ostaessa tulee kiinnittää huomiota siihen, ettei myynnissä ole vain asunto, vaan myös asunto-osakkeen osuus. Asunto-osakkeella tarkoitetaan nimensä mukaisesti osaketta. Asunto-osakkeen myyminen ja ostaminen onkin tosiasiassa osakekauppaa. Asunto-osakkeen omistaminen antaa tyypillisesti hallintaoikeuden kerrostalo- tai rivitalohuoneistoon, mutta myös esimerkiksi paritalo tai useamman erillistalon ryhmä voivat käyttää osakemuotoa.
Asunto-osakeyhtiössä päätöksenteko ja vastuu jakautuu kaikille osakkaille. Asunto-osakkeessa huoltotöistä vastaa huoltoyhtiö, jolloin asuminen on siltä osin huolettomampaa. Asunto-osakkeen osakas maksaa yhtiövastiketta hallitsemastaan osuudestaan, jonka on tarkoitus kattaa taloyhtiön huolto- ja ylläpitokuluja. Päätösvalta jakautuu yhtiökokouksissa yhdessä muiden yhtiön osakkeenomistajien kanssa. Mieti siis millainen asumismuoto sopisi juuri sinulle.
Tarkasta myynnissä olevat kohteemme.
Jos asuntokriteerit ovat selvillä, mutta sopivaa kohdetta ei löydy, voit tehdä kanssamme ostotoimeksiannon avulla. Ostotoimeksiannon avulla etsimme sinulle unelmiesi kodin.
SUUNNITTELE BUDJETTI JA RAHOITUS
Selvitä paljonko sinulla on käytössä rahaa asunnon ostoa varten. Ota huomioon myös remontit, joita haluat tehdä. Asunto-osaketta ostaessa on äärimmäisen tärkeää ottaa huomioon myös yhtiöön suunnitteilla olevat korjaukset, jotka todennäköisesti aiheuttavat lisäkustannuksia asumisaikanasi.
Jos tarvitset rahoitusta, hanki lainalupaus. Asuntolainan hankkiminen kannattaa aloittaa hyvissä ajoin. Asuntolaina kannattaa aina kilpailuttaa, sillä eri pankkien välillä on merkittäviä eroja lainaehdoissa. Ota myös huomioon, että pelkän lainan hinnan lisäksi on muitakin vaikuttavia tekijöitä, kuten palvelu. Päätä millä kriteereillä pankkisi valitset.
Asuntoa etsiessä tulee ottaa huomioon asumisen kokonaiskustannukset. Lainanlyhennyksen lisäksi jää maksettavaksi esimerkiksi myös lainakorot. Myös omaa budjettia ja sen riittävyyttä tulee suunnitella etukäteen. Sinulla pitäisi olla selvillä, kuinka paljon itselläsi on varattuna muihin asumiskustannuksiin, kuten esimerkiksi yhtiövastikkeeseen ja veden- sekä sähkönkulutukseen.
Miten toimia sopivan asunnon löydyttyä?
Oletko löytänyt itsellesi sopivan kodin, mutta et tiedä mitä seuraavaksi tulisi tehdä? Tästä löydät tärkeimmät vinkit, jotka kannattaa pitää mielessä asuntokauppaan ryhdyttäessä.
TARKISTA YHTIÖJÄRJESTYS
Oletko löytänyt sopivan rivitalo- tai kerrostalokodin? Ennen ostotarjouksen tekemistä on tärkeää tarkastaa isännöitsijäntodistuksesta taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä mahdollisesti määrätty lunastuslauseke. Lunastuslausekkeella tarkoitetaan taloyhtiön nykyisten osakkaiden oikeutta lunastaa ostokohteena oleva asunto-osake itselleen kauppojen jälkeen tietyn määräajan aikana. Jos yhtiöjärjestyksessä on määrätty lunastuslauseke, voivat taloyhtiön nykyiset asukkaat peruuttaa tehdyn asuntokaupan ja lunastaa asunto-osakkeen itselleen.
Onko unelmiesi asunnon yhtiöjärjestyksessä määrätty lunastuslauseke? Ei hätää, vaikka lunastuslauseke löytyisi, ei sitä todellisuudessa käytetä kovinkaan usein. Unelmiesi kotia ei siis kannata jättää ostamatta pelkän lunastuslausekkeen takia. Kannattaa kuitenkin hieman odottaa muuttoa ja mahdollista remontointia kauppojen jälkeen. Mikäli ryhdyt asunnon remontointiin, ei lunastaja ole velvollinen korvaamaan remontoinnin kuluja aiemmalle ostajalle. Huomiota kannattaa kiinnittää myös lunastuslausekkeen käyttöön liittyviin poikkeuksiin. Lunastusoikeus ei yleensä päde sellaisissa tapauksissa, joissa uusi osakkeen omistaja on edellisen omistajan lähisukulainen tai aviopuoliso, tai osakkeen omistajuus on saatu testamentin perusteella. Lunastuslausekkeen täsmällinen sisältö kuitenkin määrää sen, miten näissä poikkeustapauksissa toimitaan.
MUISTA OSTAJAN TARKASTUSVELVOLLISUUS
Kun olet löytänyt sopivan kohteen, on ostajana sinun velvollisuutenasi tarkastaa asunnon kunto ennen lopullisen ostopäätöksen tekemistä. Tarkastusvelvollisuus koskee sekä asunto-osakkeita että kiinteistöjä. Löysit sitten täydellisen kerrostalokodin tai omakotitalon, tulee sinun tarkastaa tulevan asuntosi kunto.
Lähtökohtana asuntokaupassa on jokaisen osapuolen rehellinen ja oikeudenmukainen toiminta. Ostajana sinun ei tarvitse tarkistaa myyjältä tai välittäjältä saatujen tietojen paikkansapitävyyttä ilman erillistä syytä. Tavanomainen huolellisuus on tarpeen tarkastusvaiheessa ja tarkistaa pitää kaikki sellaiset tilat, joihin ostajalla on esteetön pääsy, mukaan lukien asunnon mahdolliset ullakko- ja kellaritilat. Kiinteistökaupan yhteydessä rakennusten lisäksi on ostajan hyvä tarkistaa myös kiinteistöön sisältyvät ulkoalueet.
KUNTOTARKASTUS ON SEKÄ MYYJÄN ETTÄ OSTAJAN ETU
Kuntotarkastus tuo turvaa asuntokauppaan ja on asunnon myyjän lisäksi myös ostajan etu. Kuntokartoitus kannattaa tehdä etenkin silloin, kun olet ostamassa omakotitaloa, rivitalohuoneistoa tai paritaloa. Kuntotarkastuksen voi tilata myyjä, ostaja, kiinteistönvälittäjä tai osapuolet yhdessä, mutta siihen tulee aina olla kohteen omistajan lupa. Kuntotarkastuksen on tarkoitus tarjota asuntokaupan osapuolille luotettavaa tietoa myytävänä olevan asunnon kunnosta, korjaustarpeista ja mahdollisista käyttöturvallisuus- tai terveysriskeistä.
Kuntotarkastuksen tekijä tulee valita huolellisesti, sillä pahimmassa tapauksessa epäpätevän tarkastajan puutteellinen kuntotarkastusraportti voi johtaa harmillisiin ristiriitoihin kaupan osapuolten kesken. Kiinteistönvälittäjällä on usein valmiiksi tiedossa hyväksi todettuja kuntotarkastajia, joita voi suositella asiakkailleen. Hyvän välitystavan mukaan välittäjän suosittelemat kuntotarkastajat ovat sellaisia, jotka suorittavat tarkastuksen asuntojen kuntotarkastuksesta laadittujen LVI- ja KH-kortistojen ohjeiden mukaan.
Kuntotarkastus ei poista ostajan vastuuta ja näin ollen ostajan tarkastusvelvollisuus on voimassa, vaikka kohteeseen tehtäisiin kuntotarkastus. Ostajan sinulla ei siis ole mahdollista jälkikäteen vedota laatuvirheenä sellaiseen, joka on oletettavasti voitu havaita asunnon tarkastuksessa.
OSTOTARJOUKSEN TEKEMINEN
Kun olet löytänyt unelmiesi kodin, käynyt paikan päällä tutustumassa asuntoon ja perehtynyt huolellisesti asunnon asiakirjoihin, on aika tehdä asunnon ostotarjous. Ostotarjous on aina tehtävä kirjallisena. Ostotarjouksen allekirjoittaminen onnistuu myös sähköisesti.
Ostotarjouksen tulee sisältää vähintään seuraavat tiedot:
- myyntikohde
- kauppahinta
- omistus- ja hallintaoikeuden siirtyminen
- tarjouksen voimassaoloaika
- kaupantekopäivä
- myyjän sekä ostajan henkilötiedot
- seuraus kaupasta vetäytymisestä
- kauppahinnan maksutapa sekä -ehdot
- muut mahdolliset ehdot
Ostotarjous on mahdollista tehdä myös ehdollisena, jolloin ehtona voi olla esimerkiksi rahoituksen saaminen pankista tai oman asunnon myyminen.
Asunto-osakkeen ostotarjous on sitova!
Ostotarjous on sitova tarjous asunnon ostamiseen, jolloin voimassaoloaikana hyväksytyn tarjouksen peruminen johtaa korvausvelvollisuuteen. Ostaja menettää maksamansa käsirahan tai ostotarjouksessa määritetyn korvaussumman, mikäli ostaja peruu kaupat. Jos ostotarjous on tehty ehdollisena, eikä ehto ole täyttynyt, on kauppojen peruminen mahdollista ilman korvausvelvollisuutta. Myös ostajalle annettu virheellinen tai puutteellinen tieto kaupanteon kannalta vaikutuksellisesta asiasta ennen tarjouksen tekoa, antaa ostajalle oikeuden perua kaupat ilman korvausvelvoitetta.
ASUNTOKAUPAN VEROTUS
Kiinteistön ostaja on velvollinen maksamaan 3 % varainsiirtoveron kuuden kuukauden sisällä kaupanteosta. Varainsiirtoveron maksu on täysin ostajan vastuulla. Kiinteistöjen verokantaan lasketaan määräosien ja -alojen, tonttien ja niihin kuuluvien rakennusten sekä yksittäisten rakennusten tai rakennelmien luovutus. Kauppojen jälkeen kiinteistön omistaja on velvollinen maksamaan vuosittain kiinteistönveroa kiinteistön sijaitsemalle kunnalle tai kaupungille.
Asunto-osakkeen ostaja on velvollinen maksamaan 1,5 % varainsiirtoveron. Asunto-osakkeiden verokantaan lasketaan esimerkiksi kerrostalo- ja rivitalo-osakkeet. Tämän lisäksi myös esimerkiksi liikehuoneisto, varasto, autopaikka tai lomaosake kuuluu asunto-osakkaiden verokantaan. Uusien asuntojen tapauksessa vero maksetaan kahden kuukauden sisällä omistusoikeuden siirtymisestä. Käytettyjen asuntojen tapauksessa vero maksetaan joko kahden kuukauden sisällä kaupanteosta tai heti kaupanteossa. Välittäjäsi kertoo kaupantekotilaisuudessa, miten ja milloin varainsiirtomaksu tehdään.
Oletko löytänyt uuden kodin, mutta nykyinen asuntosi on vielä myymättä? Vinkkejä asunnon myymiseen pääset lukemaan asunnon myyjän oppaasta.
Haluatko olla suoraan yhteydessä kiinteistönvälittäjään? Ammattitaitoiset välittäjämme vastaavat mielellään askarruttaviin kysymyksiisi.
Miten ostoprosessi etenee?
Kun ostotarjouksesi on hyväksytty, siirrytään kaupantekoon. Ennen kaupan tekoa, kaupantekotilaisuudessa ja sen jälkeen tulee ottaa huomioon pari olennaista asiaa. Kaupanteon eri vaiheista löydät tärkeimmät vinkit tästä.
KAUPANTEKOTILAISUUTEEN VALMISTAUTUMINEN
Kun ostotarjouksesi on hyväksytty, alkaa valmistautuminen kaupantekoon. Kiinteistönvälittäjä huolehtii kaikkien kaupantekotilaisuuteen tarvittavien asiakirjojen hankkimisesta. Välittäjän tehtävänä on myös huolehtia asiakirjojen ajantasaisuudesta ja kauppakirjan laatimisesta. Kauppakirja luodaan hyväksytyn ostotarjouksen ehtojen ja maakaaren muotomääräysten mukaan. Kun jätät kauppakirjan laadinnan ammattitaitoiselle välittäjälle, saat vastineeksi kauppatilaisuuden ehdot täyttävän kauppakirjan.
Kun kaupantekotilaisuuteen vaadittavat asiakirjat on hankittu ja kauppakirja on laadittu, sopii kiinteistönvälittäjä kaupantekotilaisuuden ajankohdan sinun ja myyjän kanssa. Asuntokaupan molemmat osapuolet saavat hyvissä ajoin kauppakirjan luonnoksen tarkasteltavaksi. Sekä sinun että myyjän tulee perehtyä kauppakirjaan huolella. Mikäli kauppakirjasta herää joitakin kysymyksiä tai muutosehdotuksia, tulee ne esittää välittäjälle tarvittaessa. Myös muut asiakirjat, kuten esimerkiksi kuntokartoitusraportti tulee toimittaa ajoissa ostajalle. Näin ostaja ehtii perehtymään raporttiin ennen kaupantekoa.
KAUPANTEKOTILAISUUS
Kun tarjous on hyväksytty, asiakirjat tarkastettu ja kauppakirjat laadittu, on aika viimeistellä asuntokauppa kaupantekotilaisuudessa. Kaupantekotilaisuudessa paikalla on tavallisesti ostaja, myyjä, kiinteistönvälittäjä sekä tarvittaessa kaupanvahvistaja ja molempien kaupan osapuolien pankkien edustajat.
Kaupantekotilaisuudessa käydään kauppakirjaa läpi kiinteistönvälittäjän johdolla. Mikäli joitakin epäselvyyksiä tai huomautuksia ilmenee, käsitellään ne tässä vaiheessa. Välittäjän tehtävänä on valvoa, että molemmat kaupan osapuolet, sekä ostaja että myyjä allekirjoittavat kauppakirjan sekä muut tarvittavat asiakirjat. Tilaisuuden kulkuun kuuluu myös monien käytännön asioiden selvittäminen. Kaupanteon yhteydessä käsitellään sellaisia seikkoja, kuten avainten luovutas tai irtaimiston kuuluminen kauppaan.
KAUPANTEKOTILAISUUDEN JÄLKEEN
Kun kauppatekotilaisuus on ohi, tulee muistaa vielä muutama asia. Esimerkiksi varainsiirtoveron maksaminen on sellainen asia, joka tulee pitää mielessä kaupantekotilaisuuden jälkeenkin. Kiinteistön ostaja on velvollinen maksamaan 3 % varainsiirtoveron. Asunto-osakkeen ostaja on taas velvollinen maksamaan 1,5 % varainsiirtoveron. Välittäjäsi kertoo kaupantekotilaisuudessa, miten ja milloin varainsiirtomaksu tehdään. Mikäli olet ostanut kiinteistön, tulee sinun viimeistään puolenvuoden kuluttua luovutussopimuksen teosta hakea maanmittauslaitokselta lainhuutoa tai kiinteistön vuokraoikeuden kirjaamista. Pidäthän mielessä, että varainsiirtovero tulee olla maksettuna ennen lainhuutoa tai vuokraoikeuden kirjaamista. Jos lainhuutoa tai kirjaamista haetaan liian myöhään, seuraa siitä sanktiona veronkorotus.
Mikäli ostamasi asunnon maksu on sovittu toteutettavaksi kahdessa osassa, on edessä vielä niin kutsuttu loppukauppa. Loppukaupassa maksetaan nimensä mukaisesti loput kauppahinnasta ja osake- tai panttikirjat vaihtavat omistajaa. Kiinteistönvälittäjän tehtävänä on huolehtia myös loppukauppatilaisuuden järjestämisestä.